Колорадо-Спрингс Real документы с недвижимостью: 8 января 2010

коммерческая недвижимость рынка региона Пайкс-Пик в недвижимости процветал лет благодаря новым и расширения национальных корпоративных игроков, местных разработчиков и малого бизнеса на начальном этапе.

Но, как промышленность брокеров, инвесторов и аналитиков подготовить в 2010 году, самым признают, что коммерческих инвестиций в недвижимость становится все более сложным - и выплаты зарплаты реже - с середины 2007 года.

Что денег на развитие не хватает - результат увеличения нормативного давления на кредиторов и снижение международных приток денег в страну - брокеры должны были бороться, активно продление аренды переговоров для арендаторов и землевладельцев и затаив дыхание, что кредиты получить утверждены.

Их корпоративных клиентов в некоторых случаях были вынуждены сократить персонал и отказаться от коммерческих помещений, с тем чтобы выжить - и владельцы малого бизнеса последовали этому примеру, предпочитая отложить расширение до экономического оседает пыль.

До сих пор остается неясным будущим, и до лифта облака, инвесторы будут проявлять осторожность.

В октябре Loopnet.com обследования проводились в 1200 коммерческих посредников, 31 процентов говорит экономике потребуется по меньшей мере два года по количеству сделок с коммерческой недвижимостью, чтобы вернуться к уровням второго квартала 2007 года.

Другая треть сказал рыночной стоимости будет угрожать опасность сползания на 11 и 20 процентов до начала приходить в себя. Многоквартирный имущество, как ожидается, представит лучшие долгосрочные инвестиционные возможности в ходе текущего цикла респондентов. Целых 56 процентов опрошенных не планирует инвестировать в коммерческую недвижимость в течение следующих 12 месяцев.

Аналитики IHS Global Insight, коммерческая фирма, исследование рынка, считаем, для устойчивого оживления рынка офисной, работодатели должны начать дополнительные рабочие места. Фирма прогнозирует, что общее количество рабочих мест США не вернется к до спада уровня до 2013 года, которая "подразумевает, что уровень вакансий служба не будет вернуться в состояние равновесия, пока, возможно, 2014", говорится в заявлении четвертый квартал.

Замедление темпов ухудшения вакансий и поглощения ставок в течение третьего квартала было "обнадеживающим признаком", особенно потому, что некоторые экономисты считают, "паника работодателей на топливе" после кредитных рынках замерла в сентябре 2008 года ".

Пока El Paso County находится в завидном положении. Ее уровень безработицы наведении чуть выше 7 процентов, на треть ниже, чем 10,2 процента общенационального показателя, как год начала. Форт Карсон продолжает генерировать миллиарды в строительство новых и Шривер и Петерсон военно-воздушные базы расширяются. В результате заказчик обороны и военно-связанных фирмы продолжают создавать магазин, аренда офисных и промышленных помещений. Хотя розничная расходов снизился в течение 2009 года для некоторых молодых, недостаточно районов вблизи памятника, Falcon или фонтан также привлек новых розничной торговли и ресторанов.

В декабре обзор рынка в 2010 году, Сьерра-брокеров коммерческой недвижимости приняли в глубокий взгляд на четыре основных коммерческих сегментов рынка. Кроме того, национальные и региональные аналитики Jones Lang Lasalle и Национальной ассоциацией сертифицированных риэлторов Коммерческая инвестиционная группа членов весил в о том, что ждет впереди.

Вот краткий снимок того, что они хотят сказать о офисных, производственных, торговых и рынки земли, - и после 2 страны-год "Великой рецессии".

Офисное помещение

2009 Колорадо-Спрингс рынке офисной недвижимости в настоящее время входят около 28 миллионов квадратных футов, слегка с 2008 года в общей, а общая доля вакансий в городе составляла 17 процентов - от 14 процентов в предыдущем году.

Один из крупнейших сдвигов в прошлом году на рынке произошло в результате 321000 квадратных футов нового класса оболочке пространства добавили в более чем 1 млн квадратных футов существующих вакантных площадей по Северной I-25 - самый большой занятости города субрынка, говорит, Сьерра- Коммерческая недвижимость старший управляющий директор Кент Мау. В 2010 году Обзор рынка компании, Мау, вместе с коллегами Брайан Вагнер и Рэнди Миллер сообщил, что многоэтажных зданий брошенных корпоративных арендаторов, таких, как Калифорния, от несчастных случаев в настоящее время 8 процентов вакантным.

"Это будет брать столько, 5000 новых рабочих мест, чтобы помочь достичь северной оконечности стабилизировалась занятость", брокеров сказал в своем резюме, добавив, что только дополнительные рабочие места приведет к росту заселенности на "oversupplied один рассказ и вновь разработанных оболочки продукта" вдоль северо я -25.

Те, вероятно, в наиболее благоприятном случае, если эти рабочие места появляются: Корпоративный Office Properties Trust с гибридной я и II одноэтажных и Epic Один многоэтажных класса здания, в центре Promontory бизнес принадлежащий премьер Запад / Orix, здравоохранения Realty Trust в 2 - строительство павильона комплекса, а также 24-акр державы Офис Парк маркировки Грабб

Национальный коммерческий риэлторских фирм, как Jones Lang Lasalle, показали, что восстановление рынка начнется не ранее второго или третьего квартала 2010, после безработицы и вакансии, достигла своего пика. Региональный вице-президент JLL Янтарный Странг, однако, говорит, Денвера и Колорадо-Спрингс видели устойчивого национального аренды арендатор продлений и даже один или два новых корпоративных аренды расширения.

"Мы только что завершили 70 000 квадратных футов аренды в здании Intel для нового офиса операцию на спине, которые принесут несколько сотен новых рабочих мест в Колорадо-Спрингс. Компания уже имеет присутствие в Колорадо-Спрингс. Они сделают объявление с EDC [Большого Колорадо-Спрингс Корпорации Экономического Развития] после первого года ", сказала она.

Сьерра-брокеров также ожидать, как только экономика начинает приходить в себя в конце 2010 или начале 2011, что нового коммерческого развития будет ключ к возрождению рынка офиса.

"В настоящее время Есть около 49 тысяч гектаров свободных земель в черте города ... из в общей сложности 126 тысяч гектаров. Двадцать шесть процентов земли, или почти 13 000 акров, на зоны для коммерческого использования, в то время как 42 процентов зоны для жилых и 11 процентов в сельском хозяйстве, сказали они, добавив, что важность высокого качества развертывающихся земли в ближайшие годы обеспечить вверх возможность для инвесторов и брокеров, так.

Промышленный

Даже в середине континента городе Колорадо-Спрингс, как увидел, более 10000 рабочих мест перемещения технологии за рубежом с технологий бюст 2001 и 2002 годах. В результате этого, а также текущие мягкие занятости, в течение 2010 Сьерра-коммерческий промышленно-брокеров Дэвид Бэкон и Аарон сказал Рога 30 миллионов квадратных футов местного промышленного рынка будет по-прежнему видим плоскую рыночных условиях.

В 2010 ставок аренды, как ожидается незначительное снижение с 2009 года в да-раздирать в среднем $ 6,30 за квадратный фут, тройной сети. Поглощение свободного пространства должны остаться на прежнем уровне, но перечень свободного пространства будет выше, чем в 2009 году. А новое строительство будет все-но-несуществующие с разработчиками не в состоянии обеспечить финансирование.

"Более 650 тысяч квадратных метров производственных площадей был отменен в 2009 году, подъезжая вакантных должностей в 12,08 процента, по сравнению с 10,47 процента в конце 2008 года", сказал Сьерра-коммерческого рынка аналитик Бен Лоу.

Там были некоторые интересные сделки завершены в течение прошлого года, что может привести к яркие дни. Промышленные Realty Group купила 1,4 миллиона квадратных футов Intel кампуса на 1575 Сад богов Road, Verizon Wireless добавил 108450 квадратных футов с приобретением бывшего объекта по Vitesse Semiconductor в 4323 Арроузуэст Drive, и технологии для Менее подписали 80 тысяч квадратов футов аренды на бывшем объекте по производству Hotsy.

В целом, однако, Бэкон и Хорн сказал потенциал рынка не существует. "Хотя национальные хватает рецессии все заголовки, в которых местные условия признаки некоторое оживление, которое, несомненно, поможет на промышленном рынке," Бэкон сказал, добавив, что, как жилое здание рынка восстанавливается в течение ближайших нескольких лет, строительство поставщиков и других промышленных пользователи начнут лизинга по меньшей мере 3 миллиона квадратных метров свободного пространства на раз.

Потому что аренда Колорадо-Спрингс, ставки по-прежнему выше, чем в других городах, которые конкурируют за многие из тех же новых компаний в течение 2009 года брокеры также считаем, что местные сообщества будут более конкурентноспособными в цене и в будущем в результате 2010 в нижней ставки арендной платы и продажи цены.

Розничная торговля

С новым Costco и Лоу в Университете Колорадо и деревни число все еще недостаточно районов в фонтан, Falcon или Flying Horse еще ждут новые услуги и ресторанов в регионе Пайкс-Пик-розничной прогноз на 2010 год не так уж плохо.

Эта точка зрения из Сьерра-Коммерческая недвижимость брокеров недвижимости Марк Useman и Лори Ондрик вызывает удивление в связи менее оптимистичны национальных тенденций.

Конечно, в будущем не может быть полностью безоблачной. Колорадо-Спрингс розничном рынке в 2009 году предложил, что это был худший год выполнения десятилетия Useman сказал. Но во второй половине года - с июля по декабрь 2009 показал признаки того, что оживление в работах. Год до даты поглощения ударил его годовой низким во втором квартале с отрицательным поглощением 240000 квадратных футов. За этим последовали скромные результаты, однако, как Costco открыл и близлежащих переработанную пространства встроенные заполнены на Норт-Невада-авеню.

Доля вакансий, которые достигли высокого уровня в 11,4 процента в течение лета упала примерно до 11 процентов на конец года. Нет спайки в новых рабочих мест, как ожидается, Useman сказал, обусловлено главным образом почти нет новых розничных строительства в этом районе и признание среди крупных и мелких розничных торговцев от рыночных условий.

Перспективы брокеров на 2010 год включает в себя хорошие новости в течение первого квартала. Пока 450000 от общего 650000 квадратных футов в Университете Колорадо деревни были предварительно арендованных разработчик Кратт Коммерческая недвижимость - понять, что даже в трудные экономические времена ", есть еще" Аспект награду 'на риск / доходность модели. "

Кроме того, как розничные сократить расходы за счет уменьшения доходов, владельцы новых торговых центров столкнутся с продолжающимся давлением на уступки предлагаем аренду скорости, позволяющее предотвратить потери арендаторов взрослыми центры, предлагающие более низкие ставки аренды.

И новые розничные строительства должны быть сильнее в 2010 году, чем в прошлом году. "Несколько крупных сетей супермаркетов находятся в стадии строительства - проекты, такие как крепость пунктах пропуска и Interquest Marketplace - и должны быть доставлены в течение предстоящего года", сказал брокеров.

Норвуд вице-президент по развитию Фред Vietch, в настоящее время среди переговоры о заключении новых договоров аренды Interquest Marketplace ожидает, что по крайней мере два новых ресторанов откроется в 140 акров, смешанные компании центре использования в 2010 году. Подготовка новых коммерческих арендаторов включает разработке ландшафтного дизайна и дизайна буря 3,5 акров на пруд задержания воды, в комплекте с лабиринтом, площади сбора и след системы.

"Это инвестиции, сказал он в размере 450000 ценником проекта. "В этой экономики, вы должны быть там, магазинов или ресторанов ищет новое место хотят быть. Это очень конкурентоспособной там.

Земля скидки

Марк Твен однажды предупредил: "Купи земли. Они не делает его больше. В 2010 году, однако, инвестор будет трудно найти финансирование для покупки земли.

В самом деле, международных брокерских земли, Orvis-Cushman/Wakefield президент Джон Уотсон была вынуждена закрыть центр компании Колорадо-Спрингс штаб-квартиры в прошлом году из знаменитостей и состоятельных инвесторов-рынку, по нетронутой ранчо и горных земля высохла.

Некоторые разработчики предпочитают Лерой Landhuis Лорсон ранчо, Дженкинс семьи Норвуд или Классический Коса ' Джефф Смит и компания предвидения - и финансовых ресурсов - покупать землю и платить за улучшение инфраструктуры несколько лет назад, когда цены на землю переросла в 2007 верхней цены в долларах. Другие, как Морли Коса владелец Джим Морли, приобрел большой посылок по Пауэрс Бульвар на вершине рынка и в конечном итоге поворота по крайней мере некоторые свободные земли к кредиторам.

В 2010 году только инвесторы могут купить землю денежных богатых оппортунистов, которые ищут альтернативу, чтобы под низкий процент счетов или летучих Wall Street инвестиций.

Дейл Уилер, Сьерра-Коммерческая недвижимость брокер, который когда-то помогли облегчить продажу запрещении Льюис-Ранч ее нынешнего владельца, считает, что способность удерживать в течение долгосрочного как ключ к зарабатывать деньги на свободные земли в течение 2010 и последующие годы.

Есть некоторые положительные признаки - особенно в новых торговых развития по-прежнему на проекты, которые имеют установленный новейшей истории деятельности, таких как Университет Village, Памятник рынке и в коридоре Пауэр Бульвар, сказал он.

"Хотя 2010 может привести к улучшению общего экономического фотография, следует признать, что, вероятно, достаточно существующих возможностей развития в различных кадастров, чтобы затруднить в следующем году иметь значительное влияние на продажи земельных участков. Продолжающийся рост Форт Карсон, однако , будет положительный эффект. "

Уилер основу своей оценки по статистике - и на 70-процентное падение рынка в строительстве нового дома с 2006 года, когда одной из основных причин продажи земельных участков.

Земли анализ компании показал, что из всех продаж в 2007 году, 2008, и большинство из 2009, общая стоимость доллара продажи земельных участков снизилась примерно на 46 процентов с 2007 по 2008, а еще 80 процентов с 2008 года по оценке на 2009 год.

Его вывод: Некоторые снижение стало результатом снижения цен, но большинство было отнести к объему земли продали. Более 7000 гектаров продано в 2007 году, в то время как по оценкам 1500 гектаров продано к концу года 2009.

"То, что вы увидите более бедствия ищет покупателей большими скидками, но цены не смягчил для них достаточно. А потом Есть большая разработчиков решений дополнительных продаж много строителей. У нас есть 43000 гектаров неосвоенных земель, а половина то есть о запрещении Льюис Ranch. Что так много свободных земель, сейчас большинство инвесторов ждут.

Квартиры заполнения

Четвертый квартал 2009 предложил луч надежды для многоквартирных владельцев и менеджеров. Сперри-Ван-Несс-брокер Дуг Картер и квартиры Insights сообщил, что общегородской средняя доля вакантных квартиру общин 50 или более единиц стояли на 7,4 процента за квартал.

Это было по сравнению с 7,8 процента средний третий квартал и выключение 28 процентов с 10,2 процента за предыдущий год средняя доля вакантных должностей.

В то же время, арендная плата остается "чрезвычайно стабильной", Картер сказал, добавив, что средний валовой общегородской аренду изменилась лишь $ 12 в течение последних 3 лет.

"Это текущая средняя представляет собой 1-процентного повышения Только за последние шесть месяцев", сказал он, "и низкая общегородской вакансий в течение последних 14 квартал".

Квартира вакантных должностей, особенно в городе, который видит текущую развертывания войск, держать помещиков гадать и может сделать для летучих линии дна. На конец года доклад был очень хорошие новости, - особенно по сравнению с 6 лет назад, когда увидел город пик общегородской средняя доля вакантных должностей в 14 процентов.

Продажа с последующей арендой завершена

Новый ресторан Burger King здание на 357 Е. Фильмор-стрит продал в прошлом месяце в обмен покупателя 1031 в Сакраменто, Калифорния за $ 1,55 миллиона. Здание будет сдаваться в аренду обратно в 20 лет Боб Крафт Инк, ресторан оператора. Скотт Уэйн и Дрю Исаак Маркус

Уэйн сказал, что небольшие ресторан таких групп, как Burger King, Taco Bell и Sonic Drive-Ins регулярно делать продажи leasebacks.

"Франчайзи рассматриваем это как лучший путь для создания капитала для роста и сокращения задолженности, поскольку в модели возвратного лизинга от продавца отмечает 100 процентов стоимости здания, а не получить кредит в 65 процентов", сказал он.

Подписав 20 лет аренды, ресторан Оператор также может предсказать точную стоимость, а размещение - в отличие от кредита, в котором в течение 5 лет, процентная ставка может настроить, добавив, комплекс слоев бизнеса долгосрочные счет воздействия .

Новая фирма арендует офис, лаборатории пространстве

Учета электроэнергии, местные компании, которая отделилась от энергии биллинговых систем принадлежащих Роджер Freischlag, сдала в аренду 4000 квадратных футов, включая служебные помещения и лаборатории в 5445 Марк Dabling кв. Стив Баха и Mike Helwege Баха Недвижимость Партнеры представлены как арендатор и арендодатель, Марк Dabling кв. LLC.

Новые аренды GSA

Администрация государственных услуг сдала в аренду 4400 квадратных метров медицинских / служебных помещений в 660 Саутпойнт суда. Брокеры Мэри Фрэнсис Коуэн и Рассел Страуд в Грабб

Университет добавляет пространство

Университет Северного Колорадо сдала в аренду 8162 квадратных футов аудиторных и служебных помещений 12320 Oracle кв. Грабб

Чистый медицинский сдала в аренду 1253 квадратных метров магазина медицинских помещений.

США спортсмен выходит коммерческих

Как Зал славы защитник Роджер Стаубах кто начал международной коммерческой компании по недвижимости в 1970 году в то же время играет за Dallas Cowboys, езда на велосипеде великий Лэнс Армстронг теперь добавил недвижимости свой портфель спортивного бизнеса.

Первая легенда Велоспорт является партнером в новых инвестиций и развития фирмы, которая планирует охватить все типы коммерческой собственности, согласно докладу, на CRE.com, отрасли недвижимости веб-сайт. "СПП Realty Партнеры в Остине, штат Техас также включает в себя Билл Стейплтон, давний агент Армстронга, а также его менеджер, Барт Нагс", CRE сообщил, добавив, что в рамках этого партнерства набранных ранее в компании Траммел Кроу Ко вести своих инвестиций.

Кто знает, прыгает по крайней упадке рынка, Армстронг и его коллеги могли бы приобрести и освоить целый ряд коммерческих объектов лицо финансирования и количества вакансий вопросов. Формирование новой компании кажется сигнал доверия финансовых советников Армстронг в общем здоровье сфере коммерческой недвижимости.

Бекки Херли охватывает недвижимости Колорадо-Спрингс Business Journal.